買房或租房？德國模式可供台灣參照

從囤房稅、預售屋實價登錄、擴大房貸管制到房地合一課稅，政府出手一招比一招犀利，是為年底大選造橋鋪路？還是當真苦民所苦？

作者 / 林士清

央行祭出打房四招，政院旋即加碼房地合一實價課稅，掀起房市層層巨浪。央行6月下旬端出「彭四招」限縮行庫後，財政部長張盛和接著提出將於8月間召開「房地合一課稅」座談會，以實價課稅為最終目標，並獲得江揆背書，宣誓房地產稅改政策勢在必行，展現中央打房決心。從囤房稅、預售屋實價登錄、擴大房貸管制到房地合一課稅，政府出手一招比一招犀利，是為年底大選造橋鋪路？還是當真苦民所苦？

筆者認為政府打房立意雖然良善，但如同孟子所言「徒善不足以為政，徒法不能以自行」，房價高漲的問題建構來自於資金集中，不從供給端來解決，一波又一波的打房成效恐會減損。從營建公司的角度來看，基本上營運模式就是借錢蓋房子，只要在蓋好之前賣掉五成就回本了。基本上，預售會賣掉三成以上，然後只要在蓋好之前再賣掉兩成以上，就沒有現金壓力了。不過一般來說，還是會有部分預售成交案件斷頭，所以保守一點就算是六成，剩下的四成都是淨賺。

若沒有預售五成的狀況，建商的壓力就很大，因為是貸款來蓋的，因此一分一秒都是利息。反過來說，只要售出超過五成，剩下的不賣也沒差，反正放著還是漲。就是因為上述原因，所以一個建案在預售屋階段是最便宜的，因為要衝現金。但是，就算建設公司這麼好賺，筆者仍要提醒大家，如果明天政府立法禁止建設公司通通不准蓋，房價只會垂直爬升不會跌！更何況全台灣有40%以上的人，都直接間接靠建設營造業吃穿，政府打房的代價太大。

台灣現今走到靠房地產來拉抬經濟成長的地步，沒有其他產業的支撐，房價還一路走高的原因，仍然是因為資金集中。簡單來說，就是錢不知道要放哪裡，就放在房地產。別說你沒錢放房地產，有儲蓄嗎？有買保險嗎？有買基金嗎？甚至，卡奴問題也是被剝削去投資房地產的受害者。就是因為資金集中，所以房價短期間不會掉下來。政府透過各項政策工具吸引台商陸續回流，某些產業薪資水平過高，都會造成資金持續向房地產集中。

房價高漲問題會讓台灣青年非常受挫，需求端也逐漸在調整房地產消費觀念，若租房可以追求生活品質，「有土斯有財」的觀念便會受到極大挑戰，如果是你的第一套房，有需要而且負擔得起就買。負擔不起就不要硬買。你付出的不是短期間之生活品質，而是未來十年十五年甚至二十年家庭的生活品質，包括拿子女的教育成本，都拿來集中在房子上是不是划算，都要仔細考慮了。

「英國人買房，德國人租房——哪個才對？」英國衛報曾清楚點明德國人慣於租房的文化。根據歐盟統計局2011年的統計，德國人住在自有屋的比例為53.4%，是歐洲前五大經濟體中最低的國家（西班牙82.7%，義大利72.9%，英國67.9%，法國63.1%）。完善的租房制度，讓房客享有良好保障，是德國人租房盛行的主因，德國模式應當讓台灣好好思索，不要陷入高房價-低品質的生活水準。