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阿中社宅政策調降10%租金的門道

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民進黨台北市長參選人陳時中日前拋出未來社會住宅租金降10% 政見。對此,國民黨參選人蔣萬安批評「 全面降低租金是沒有差異化的做法」; 無黨籍參選人黃珊珊則表示 「社宅租金須考量興建及營運成本, 避免後續營運困難使政府須不斷補貼…」 只講一項降租是不負責任說法。

值得注意的是, 社宅降租金10% 顯然是為解決柯文哲將社宅自償率過高的爛帳。  除了將房屋稅、地價稅納入公式,甚至建築物折現攤提費用也算入, 導致明倫社宅自償率高達110%。直白說, 社宅不只不虧錢還會賺錢。

阿中社宅政策調降租金的門道

過去明倫、木柵社宅引發批評租金過高,三房型月租金超過四萬, 遭各界砲轟後才勉強不算入陽台面積,將租金壓到四萬以內。 今年初北市府調整社宅租金公式,不納入房屋稅、 地價稅使整體租金略降約8%-10%。不料柯文哲一句「 抽到社宅已經賺很多」。使已承租住戶不適用新公式, 只能繼續多繳費,直到三年期滿。 而租金公式的計算錯誤早在社宅住戶簽約前就已發現,卻不願換約。

前副市長黃珊珊任內不敢逆柯文哲, 參選後也不好意思打臉柯文哲政策。

所謂興建營運成本,還包含修繕成本在內。建築物除每年固定保養、 檢修外,重大維修狀況多在一定年限後才會出現, 成本攤提時已算入。但柯文哲任內興建規劃之社宅施工品質堪慮, 重則天花板漏水、浴室玻璃爆裂,輕則牆壁裂縫寬度可吞硬幣、 水管異聲震天響,其他設計瑕疵,新聞多次報導, 早已是公開的秘密。

理論上社宅保固期內應當可要求營造廠商修繕, 實務上市府外包之物業管理公司與營造商, 不是稱未損壞不列入維修,就是嚇唬住戶為人為損壞,要自費維修, 自費維修還包含廠商車馬費。北市新招租之社宅, 隨主結構外室內裝飾等保固即將到期,若市府輕放廠商驗收通過。 社宅維修狀況絕對會更悲慘,不只現有的報修拖延、吃案不回應, 若保期內拖延維修,保固後改為市府承擔修繕責任,除非不維修, 否則費用勢必暴增。

此外,市議會質詢都發局資料揭露社宅住戶投訴一年逼近兩千件。 弔詭的是,部分社宅110年投訴仍爆量,111年更換物業管理公 司後,投訴量暴跌,以北市某社宅為例,前一年總計462件,隔年 1-6月大幅減低為19件。不知是住戶問題都已處理, 還是提出問題的住戶已被處理。

至於蔣萬安「沒有差異化」說法,反而暴露他沒做功課, 錯誤的租金公式造成租金過高,公式改正後自然是整體租金調降。 差異化部分在不同階段租金補助後的金額調整, 連基本租金劃分都搞錯。按照生育數計算租金, 搞不清楚租金補助家戶計算與社宅資格排序的計點方式, 隨口提出疊床架屋的建議與日前公車政策如出一轍, 從這點看來蔣萬安的市長之路比黃珊珊還更遙遠。

作者/陳冠甫

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2022-09-08 陳冠甫

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